2024_GR_00104 - Wegtracé wegenis- en rioleringswerken verkaveling Dr. Sam Mampaey en Marie-Claire Van Hoecke te Verrebroek tussen de Pater Vergauwenstraat en de Binnendijk - Goedkeuring

Dossiernummer: OMV_2023158963-CF
Aanvragers: BV Dr. Sam Mampaey, Hogenakkerstraat 64, 9170 Sint-Gillis-Waas en Mevrouw Marie-Claire Van Hoecke, Groendreef 25, 9160 Lokeren.
Bouwplaats: Verrebroek tussen de Pater Vergauwenstraat en de Binnendijk.

Onderwerp:
De aanvraag voorziet:

• het afbreken van de bestaande gebouwen en het rooien van alle bomen; 

• een nieuwe verkaveling voor 1 meergezinswoning en 16 eengezinswoningen met aanleg van nieuwe private wegenis, nl.
  • 5 loten voor ééngezinswoningen (4 HOB en 1 GB) langs de Binnendijk;
  • 1 lot voor een meergezinswoning (max. 11 woonentiteiten) en 3 loten voor ééngezinswoningen (2 HOB en 1 GB) langsheen de Pater Vergauwenstraat;
  • een semi-publieke nieuwe insteekweg via de Pater Vergauwenstraat naar het binnengebied waar aan beide kanten 4 loten voor gekoppelde eengezinswoningen worden voorzien. De insteekweg, ong. 77m lang is vooraan 4.50m breed en versmalt naar 4m ter hoogte van de woningen en wordt uitgevoerd in waterdoorlatende betonstraatstenen.
    Aan het einde van de weg is een semi-publieke groenzone met een keerpunt in grindgazon voor hulpdiensten, verhuiswagens...
    In het begin van de insteekweg rechts, achter de tuinen van de meergezinswoning wordt een parkeererf van 18 parkeerplaatsen voorzien in grasdallen. Links, achter de tuinen van de ééngezinswoningen wordt een extra parkeerruimte (5 plaatsen) voorzien in betongras.
  • lot 20 wordt uit de verkaveling gesloten en wordt kosteloos afgestaan aan de gemeente (ifv de realisatie van de rooilijn van Buurtweg nr. 17).

Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 25 januari 2024 tot en met 23 februari 2024.
Dit openbaar onderzoek gaf aanleiding tot 3 bezwaren, die handelen over:

1. De te hoge woondichtheid van dit project. Het aantal gezinnen in de 250m lange straat zou in één klap verdubbelen wat de buurt op vele vlakken compleet zal veranderen;
2. Vraag om de meergezinswoning langsheen de Pater Vergauwenstraat te vervangen door een eengezinswoningen zoals op de loten 2 tem 4, met een het profiel dat aansluit op de woning Pater Vergauwenstraat 11. Het enige appartementsgebouw dat gebouwd werd, bevindt zich op de hoek van de Pater Vergauwenstraat met de Kieldrechtsebaan. Het bouwprofiel van de meergezinswoning van 3 bouwlagen heeft, harmonieert niet met de maximum 2 bouwlagen van de woningen in het straatbeeld;
3. Inkijk in alle huizen en tuinen rondom het project, door de inplanting van de woningen in het woonerf. Vraag om geen woonerf of een beperkter woonerf met een andere oriëntering; 
4. De flankerende maatregelen worden te weinig gedetailleerd uitgelegd in de aanvraag of zijn te vaag. Een duidelijkere precisering is noodzakelijk. Een garantie op een voldoende hoge  omheining met verplichte groene aanplanting lijkt op zijn minst wenselijk;
5. De toename van het verkeer omdat veel gezinnen niet 1,2 maar 2 wagens hebben. De straat zal overbelast geraken wat zal leiden tot gevaarlijke situaties. Vraag tot niet uitoefenen van vrije beroepen of kantoorfuncties;
6. Het behoud van het bos als groene long en als meerwaarde voor de woningen aan de Pater Vergauwenstraat.

De GOA neemt daarover volgend standpunt in: 

1. Ongegrond:
    in vergelijking met het vorige project blijft het totale aantal nieuwe eengezinswoningen gelijk op 16, maar daalt het aantal appartementen drastisch van 22 naar 11 (in één ipv drie meergezinswoningen). Hierdoor wordt de woondichtheid aanzienlijk verlaagd tot een aanvaardbaar niveau in een kern in buitengebied zoals Verrebroek;
2. Ongegrond:
   zoals bevestigd in de Visienota Meergezinswoningen, moet een meergezinswoning niet a priori uitgesloten worden op deze locatie (in tegenstelling tussen het deel van de Pater Vergauwenstraat vanaf OC De Verre tot het Spaans Fort). De vraag die daarbij moet worden gesteld, is of ze zich al dan niet in de omgeving integreert.
   Het klopt dat het overwegende bouwprofiel in de straat wordt bepaald door 2 bouwlagen met een zadeldakvolume. Artikel 2.4.1 §4 van de gemeentelijke Algemene Stedenbouwkun­dige Verordening (ASV) laat een afwijking met één bouwlaag toe indien de projectbreedte groter is dan 25m, mits (cfr. art. 2.4.1 §3) een overgang wordt gemaakt naar het aanpalende bouwprofiel. Dat is hier duidelijk het geval.
   Het verplicht aansluiten op de woning Pater Vergauwenstraat 11 is namelijk reeds opgenomen in stedenbouwkundig voorschrift 2.1.C:
    “Aan westelijke zijde van lot 1 wordt aangesloten op de kroonlijst van de woning nr. 11.”;
3. Ongegrond:
    de bebouwing wordt zodanig ingeplant dat er ruim voldoende afstand tot de bestaande bebouwing (en bouwzones) wordt bewaard om inkijk naar de woningen en tuinen rondom het project tot een aanvaardbaar minimum te beperken;
4. Ongegrond:
    de “flankerende maatregelen” zijn voldoende gedetailleerd voor de deskundige adviesinstanties om een (voorwaardelijk) gunstig advies te verlenen over de aanvraag;
5. Ongegrond:
    er kan niet verwacht worden dat het project de eventuele huidige overlast door andere activiteiten (in casu het OC) oplost. Het project moet wel de eigen verkeersgeneratie opvangen. Daarbij moet er tegelijk over worden gewaakt dat het autogebruik niet wordt gestimuleerd, vandaar dat de ASV een gemiddelde van 1,2 autoparkeerplaatsen per woning oplegt. De aanvraag voldoet daar ruimschoot aan, in die mate dat de gemeentelijke Dienst Mobiliteit adviseert om het voorgestelde aantal parkeerplaatsen eerder nog te verlagen. In die optiek is er geen redelijke grond om vrije beroepen (dokter, tandarts, kapper, …) of kantoorfuncties (boekhouder, verzekeringskantoor) in het voorgestelde project te verbieden;
6. Ongegrond:
    de aanvraag ligt volledig in woongebied, terwijl er op 3 november 2020 reeds een omgevingsvergunning (OMV_2020101526) werd verleend voor de ontbossing. Niettemin moeten daarbij de voorwaarden van de gemeentelijke Groendienst en van het Agentschap voor Natuur en Bos worden gevolgd, inzonderheid inzake de boscompensatie. 

Aan de gemeenteraad wordt gevraagd:
- kennis te nemen van de 3 ingediende bezwaarschriften;
- het wegtracé van de nieuwe private wegenis met bijhorende modeldwarsprofielen, zoals op de plannen ingetekend, goed te keuren maar niet op te nemen in het openbaar domein.
- lot 20 op te nemen in het openbaar domein.

gelet op de VCRO