2024_GR_00114 - Wegtracé KMO-bedrijvenpark Kallo door NV Zabra Real Estate te Kallo - Goedkeuring

OMV_2023137785-WO
Aanvrager :NV Zabra Real Estate
Ontvangstdatum : 9 november 2023
Uiterste beslissingsdatum : 18 mei 2024
Bouwplaats :KMO-bedrijvenpark Kallo, aansluitend op het bestaande Fabriekstraat te Kallo
Onderwerp : Bouwen van een KMO-bedrijvenpark te Kallo , inclusief de aanleg van nieuwe wegenis via Fabriekstraat

Huidige omgevingsvergunningsaanvraag omvat het bouwen van 51 KMO – units met bijhorende private wegenis, aansluiting op het bestaand openbaar wegennet, en de aanleg van een bufferzone die uitmondt in een landschapspark met bufferbekkens. Voor de realisatie van het KMO-park wordt voor hulpdiensten ook een tweede toegang over de terreinen van Milcobel voorzien. Hiervoor dienen twee knotwilgen gerooid te worden. Ook wordt voor de ontsluiting op de Fabriekstraat voor het KMO-gericht verkeer een aanpassing op het openbaar domein gevraagd. Beide zaken zijn ook opgenomen in deze omgevingsvergunningsaanvraag.
De omgevingsvergunningsaanvraag kadert in een groter project, namelijk de ontwikkeling van de volledige site, die uit twee fases zal bestaan. Deze omgevingsvergunningsaanvraag omvat de eerste fase. Voor de tweede fase zijn er nog meerdere scenario’s mogelijk waarvan vandaag nog niet is geweten naar welk scenario de voorkeur zal uitgaan. De eerste fase is een volledig op zichzelf staand project zonder voorafname op de invulling van de latere tweede fase (in die zin dat de verschillende scenario’s uit de tweede fase mee in rekening zijn genomen voor de effectenrapportages).

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de gemeentelijke dienst mobiliteit (15.03), de Vlaamse Milieumaatschappij (04.04), Agentschap Landbouw en Visserij (04.04), Polder land van Waas (08.03), EliaAsset (12.03), Fluvius (26.02), Hulpverleningszone Waasland (04.03).
De aanvraag werd (enkel) ongunstig geadviseerd door het Agentschap voor Natuur en Bos (14.03) wegens het ontbreken van een passende beoordeling waarbij betekenisvolle aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een speciale beschermingszone niet met zekerheid kunnen uitgesloten worden. De passende beoordeling werd inmiddels opgemaakt en toegevoegd aan de aanvraag met conclusie : De realisatie van het project houdt geen betekenisvolle aantasting in van de tot doel gestelde natuurwaarden van Habitat- en Vogelrichtlijngebied. Het project zal het halen van de instandhoudingsdoelstellingen niet hypothekeren. 

De aanvraag werd openbaar gemaakt van 14 december 2023 tem 12 januari 2024.
Er werden 37 digitale bezwaarschriften ontvangen, waarvan volgende argumenten betrekking hebben op de zaak der wegen:  

1. ontbreken van een correcte mobiliteitsstudie. De toegangswegen en kruispunten zijn reeds verzadigd (45 min file) en onveilige situaties voor fietsers en voetgangers; 
2. de mobiliteitsstudie is incompleet. Bijkomend autoverkeer via de dorpskern en niet via de Steenlandlandlaan (verplichte route en enige oplossing als ontsluiting voor dit project); 
3. geen duidelijkheid over het totale project: fase 1 bouw van 51 units voor fase 2 keuze uit meerdere scenario's;
4. onverantwoorde ontsluiting via Fabriekstraat (woonkern, verkeersoverlast, sluipverkeer, lawaaihinder, onveilig) optimale veiligheid garanderen;
5. volgens gewestplan 1978 zone uitbreiding Milcobel: Kallo, een dorp maken met woongelegenheid of zachte uitbreiding van de haven;
6. toezicht op het correct naleven van de voorwaarden en welke activiteiten worden toegelaten in deze ontwikkeling (geluid, stof, licht en geurhinder);
7. het regenwater wordt opgevangen in natuurlijk parklandschap en afgevoerd richting Melkader;
8. het ontwikkelen van het project zal voor overlast zorgen (stof, verontreinigde grond); 
9. een KMO-bedrijvenpark zal een negatief effect hebben op de leefbaarheid van Kallo. 

De GOA neemt daarover volgend standpunt in:  

1. Ongegrond:
   de aanvraag bevat een volwaardig Mobiliteitseffectenrapport (MOBER) dat werd opgemaakt door een deskundig studiebureau. Dit gedegen rapport is niet gebaseerd op nattevingerwerk, maar op de relevante juridische documenten (en de CROW-aanbevelingen) en verkeerstellingen op verschillende locaties te plaatse, ook tijdens de spitsuren; 
2. Ongegrond:
   de MOBER gaat uit van de huidige verkeerssituatie. De MOBER beveelt echter als maatregel "om de bereikbaarheid te verbeteren" het volgende aan:
   "In eerste instantie komt het er voor deze site op neer om het gemotoriseerd verkeer minimaal via de dorpskern van Kallo te laten rijden. Voor vrachtverkeer dient dit volledig vermeden te worden. Na voorbespreking met de gemeente Beveren werd de in- en uitrit van de site zodanig vormgegeven dat afwikkeling van vrachtverkeer van/naar het zuiden (dorpskern) niet meer mogelijk is, en waarbij ontsluiting van/naar het noorden de enige ontsluitingsroute vormt voor vrachtverkeer".
   Dit sluit aan bij het standpunt van het college dat de ontsluiting gebeuren moet via de Fabriekstraat naar het noorden, richting Steenlandlaan (niet naar het zuiden, door Kallo).
   Aansluitend merkte de dienst Mobiliteit op om (a) het begin van de trajectcontrole het beste zuidwaarts te verplaatsen tot voorbij de inrit naar deze nieuwe kmo-zone, en (b) de middenberm aan de melkfabriek te verplaatsen, dit op kosten van de ontwikkelaar".
   Van een ontsluiting richting dorpskern van Kallo is dus geen sprake.
   Die maatregelen zullen de leefbaarheid van Kallo net verhogen ten opzichte van de huidige situatie; 
3. Ongegrond:
   het staat een aanvrager vrij om slechts een deel van een industriegebied te ontwikkelen, op voorwaarde dat dit (a) de toekomstige ontwikkeling niet in het gedrang brengt en (b) de mogelijke toekomstige ontwikkelingen het huidige project niet hypothekeren. Beide uiteenlopende, maar vooralsnog theoretische invullingen van het resterende kmo-gebied voldoen aan voormelde voorwaarden. Ze werden zelfs mee verrekend in de MOBER;
4. Ongegrond:
   zoals onder punt 2 vermeld, wordt de ontsluiting zo ingetekend dat vrachtverkeer fysiek verplicht worden om de  noord- ipv zuidzijde van de Fabriekstraat te gebruiken, zodat de woonkern net ontlast wordt. Bijkomende ingrepen (verplaatsen trajectcontrole en middenberm) zullen dit verder versterken;
5. Ongegrond:
   het voorgestelde ontwerp zorgt voor een verbetering van de verkeersleefbaarheid van de kern van Kallo, zoals omstandig blijkt uit de deskundige MOBER. 

Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om:

1. Kennis te nemen van 37 digitale, tijdens het openbaar onderzoek ingediende bezwaren, inzonderheid die over de wegenis.
2. Het wegtracé voor de nieuwe wegenis KMO bedrijvenpark Kallo, met bijhorende modeldwarsprofielen, zoals op de plannen ingetekend, goed te keuren.
3. Om de wegenis niet op te nemen in het openbaar domein
4. Op te leggen dat het vrachtwagenverkeer, zowel het werftransport als de transporten bij de latere exploitatie van de site, niet via het centrum van Kallo gebeurt, maar enkel van en naar de Steenlandlaan (dus naar het noorden).