2023_RMW_00057 - Inbreng Lokaal Dienstencentrum Den Hasaert en 28 assistentiewoningen Sabot in Zorgpunt Waasland - Goedkeuring

Lokaal Dienstencentrum (LDC) Den Hasaert en de 28 assistentiewoningen Sabot gelegen in de Hazaarddam te Melsele zijn intussen voorlopig opgeleverd. Conform de beheersovereenkomst (p. 9) afgesloten tussen de verschillende OCMW’s en het Zorgpunt en de oprichtingsakte van het Zorgpunt (Titel 4 – inbreng) dienen deze onroerende goederen ingebracht te worden in het Zorgpunt via een “gebruiksrecht”.

    1. Assistentiewoningen

Wat betreft de 28 assistentiewoningen op de eerste, tweede en derde verdieping en de daarbij horende bureelruimte op de gelijkvloerse verdieping wordt er geopteerd voor een bruikleenovereenkomst (naar analogie met de bruikleenovereenkomst opgemaakt in 2018 voor alle door OCMW’s ingebrachte onroerende goederen in het Zorgpunt).

Voor dit gebruiksrecht is geen vergoeding verschuldigd (bruikleen is per definitie vrij van vergoeding). Dit gebruiksrecht eindigt bij ontbinding van Zorgpunt Waasland of bij uittreding van het OCMW Beveren, behoudens andersluidend akkoord tussen de deelgenoten en OCMW Beveren.

Zorgpunt Waasland neemt, conform de oprichtingsakte, volgende zaken ten laste:

                - alle belastingen;

                - alle gewone herstellingen die geen investeringsuitgaven zijn;

                - alle klein onderhoud en alle onderhoudscontracten.

Verder neemt Zorgpunt de verzekering van het gehele gebouw ten laste met afstand van verhaal ten opzichte van OCMW Beveren. Voor de bibliotheek en de casco ruimte wordt een deel van de premie met het OCMW en de gemeente verrekend.

    2. Lokaal Dienstencentrum Den Hasaert

Wat betreft het LDC wordt er voor een onroerende verhuurovereenkomst gekozen. Dit betreft een huurovereenkomst met toepassing van het BTW-stelsel. Dankzij de toepassing van de btw zal de verhuurder (OCMW Beveren) de btw op de oprichting, verbouwing of de renovatie (nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw) van het betrokken professioneel vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen.  Hij zal op de huurvergoedingen btw aanrekenen aan de huurder (= ZPW) en de verschuldigde btw afdragen aan de Schatkist. De huurder (ZPW in dit geval) kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen (op kostenplaats Beveren) waardoor deze maatregel voor de huurder budgetneutraal is.

Deze werkwijze is niet mogelijk voor de assistentiewoningen gezien deze geen btw genereren.

Hierbij dient wel volgende bedenking te worden gemaakt.

De herzieningstermijn voor deze vorm van btw aftrek op de oprichtingskosten loopt 25 jaar.  Concreet wil dit dan zeggen dat men pas na 25 jaar volledige zekerheid zal hebben over de btw-aftrek voor het gebouw. Indien men bv.  alle btw over een nieuwbouwproject onmiddellijk in aftrek neemt en dit gebouw voor het eerst in 2023 in gebruik zal nemen en aan btw zal onderwerpen ingevolge de optie, zal men pas in 2048 met zekerheid weten of men in de loop van deze periode geen gedeelte van de initieel in aftrek gebrachte btw heeft moeten terugbetalen.

Concreet gaat dit als volgt te werk.

OCMW Beveren verhuurt de genoemde ruimtes aan ZPW Beveren tegen een realistisch huurbedrag van 57 825 EUR/jaar of 4 818,75 EUR/maand.  Het huurbedrag werd berekend op basis van het schattingsverslag opgemaakt door Bavo De Prekel d.d. 9 juni 2023. 

OCMW Beveren factureert de huur van 57 825 EUR jaarlijks aan ZPW en dient hierbij 21 % BTW aan te rekenen zijnde 12 143,25 EUR. 

Aangezien bij het vaststellen van de exploitatietoelage aan ZPW geen rekening werd gehouden met het betalen van huur, (tot op heden wordt voor de gebouwen binnen de akte vruchtgebruik geen huur betaald door ZPW) dient de exploitatietoelage aan ZPW te worden verhoogd met de door ZPW te betalen huurbedragen maar dit exclusief de betaalde BTW aangezien ZPW deze in aftrek kan brengen in de maandelijkse BTW aangifte. 

ZPW wijst de kost van het te betalen huurbedrag toe aan kostenplaats Beveren. Aangezien ZPW de BTW in mindering kan brengen in de maandelijkse BTW aangifte, biedt dit een positief effect op het resultaat van kostenplaats Beveren binnen de ZPW boekhouding. Hierin schuilt dan ook het financieel voordeel voor moederbestuur Beveren: het jaarlijkse BTW bedrag van 12 143,25 EUR.

Langs de kant van ZPW is dit een nuloperatie: de te betalen huur komt ten laste van de exploitatietoelage en de BTW op het huurbedrag kan in aftrek worden gebracht in de maandelijkse aangifte.

De overeenkomst heeft een looptijd van 25 jaar, daarna telkens met 2 jaar te verlengen. Wat belastingen, onderhoud, herstellingen en verzekeringen betreft, kan verwezen worden naar wat vermeld staat onder 1 – bruikleenovereenkomst.

Voor meer informatie wordt verwezen naar de toegevoegde nota van de financiële dienst.

    3. Automatische eigendomsoverdracht

Afsluitend moet vermeld worden dat zowel in de oprichtingsakte als in de beheersovereenkomst aangaande deze inbreng van onroerende goederen het volgende staat vermeld:

Ten laatste op 1 januari 2029 worden de onroerende goederen in volle eigendom ingebracht in Zorgpunt Waasland, behoudends de onroerende goederen waar bij de inbreng wordt gestipuleerd dat het gebruiksrecht wordt behouden voor de op dat ogenblik te bepalen tijdsspanne, hetzij wordt omgezet naar een zakelijk recht. Het gebruiksrecht wordt beëindigd bij ontbinding van Zorgpunt Waasland of bij uittreding van het OCMW Beveren, behoudens andersluidend akkoord tussen de deelgenoten en OCMW Beveren. 

Om de rechten van het OCMW te vrijwaren lijkt het aangewezen om de optie open te houden dat de onroerende goederen niet “automatisch” overgaan in volle eigendom naar het Zorgpunt maar dat hierover nog verdere afspraken kunnen worden gemaakt, indien nodig. Daarnaast kunnen ook de afspraken tussen partijen bij de nieuwe legislatuur in 2025 hierop een impact hebben. Dit werd in die zin voorzien in de bijgevoegde ontwerpen.

Gelet op het  decreet lokaal bestuur.