2021_GR_00054 - Voorlopige vaststelling RUP Texamsite te Kieldrecht - Vaststelling

PROCEDURE

• 20111003 GR agendapunt 10: aanstelling van Antea voor RUP Fragmenten Kieldrecht. Het RUP voorziet herbestemming van Texamsite, bedrijvenzone De Bock en recreatiegebied Grote Geule.
• 20151012 CBS: na lange aanlooptijd met aanhoudend wisselende problematiek voor de ontwikkeling Texamsite, bemoeilijkt door de locatiekeuze als vooruitgeschoven brandweerpost, geplande sluiting Gasdamsite met optie tot inname loodsen door Technische Dienst Wegen, de opstalovereenkomst en afnameovereenkomst zonnepanelen tot 30 sep 2034 op het dak van de recentst gebouwde loods, de leegstandsheffing, de afbraakproblematiek van het oudste gebouwengedeelte in relatie tot een mogelijke brownfieldconvenant voor de woonontwikkeling.
• 20151124 CBS: keuze voor 3^de scenario voor Texamsite met gefaseerde afbraak, eerst oudste gedeelte, dan tijdelijke loods voor opslag (TDW en carnavalverenigingen) en tot slot deel voor brandweerkazerne (met optie tot woningbouw indien dit zich bij verplaatsing of afschaffing zou voordoen); verder uit te werken.
• 20160926 CBS: 1 travé van de te behouden groene loods kan worden afgebroken (met beperkte afkoppeling zonnepanelen), geen aparte oostelijke toegang tot de te behouden groene loods langs het doodlopend deel Kouterstraat (enkel toegang over het voorhof van de brandweerkazerne via nieuwe poort in westgevel), ontwikkeling als woongebied met beperkte publieke ruimte (bij te sturen), behoud rest groene loods (voor TDW en nevenpost Hulpverleningszone Waasland), volledige inkleuring als woongebied met overdrukzone voor brandweer.
• 20170117 informeel haalbaarheidsoverleg met gewestelijke en provinciale ambtenaren: bijkomende argumentatie gevraagd voor omzetting KMO-zone Texam in woonzone.
• 20170213 CBS: beslissing tot verderzetting van de 3^de deel-RUP Texamsite waarbij bijkomende argumentatie wordt aangeleverd.
• 20170927 bilateraal overleg over start- en procesnota en plan-MER-screening met GOP departement Omgeving, departement Landbouw & Visserij, dienst Ruimtelijke Planning prov. Oost-Vlaanderen waarbij enkel de provincie aanwezig was én akkoord ging met inrichting als woongebied met gedeeltelijke overdruk openbaar nut (brandweerkazerne).
• 20171211 CBS: het college beslist het deel-RUP Texamsite te laten verder lopen als apart project fase 1.
• 20190218 CBS: kennisname van aangepaste start- en procesnota én advies gecoro 28 jan 2019, adviesvraag adviserende instanties, organisatie terinzagelegging 25 jan t.e.m. 26 maart 2019 en inrichting van eerste publieksmoment 19 feb 2019.
• 20200518 CBS: kennisname van het verslag van het planteam m.b.t. de voorgelegde scopingnota, goedkeuring van de scopingnota, opdracht aan het planteam tot adviesvraag bij de advies verlenende instanties, incl. de organisatie van de plenaire vergadering.
• 20200629 plenaire vergadering : bespreking van de adviezen van gecoro, gemeente Sint-Gillis-Waas, Polder Land van Waas, Departement Omgeving en Provincie.
• 20200806 planteam: doorvoeren van aanpassingen aan het voorontwerp.
• 20201214 CBS: bespreking van aangepast voorontwerp met vraag om aanpassingen in functie van gemeentelijke noden in relatie tot actuele situatie.

TOELICHTING RUP TEXAMSITE

Het herwerkte voorontwerp, omvattend toelichtingsnota, plannen bestaande en juridische toestand, grafisch plan, compensatieplan, stedenbouwkundige voorschriften) wordt voorgelegd aan de gemeenteraad voor voorlopige vaststelling.

Doelstellingen plan

In het centrum van de kern Kieldrecht is na het uitdoven van het bedrijf ‘Texam’, ruimte vrijgekomen die de gemeente wenst te gebruiken voor de inrichting van een nieuwe brandweerpost enerzijds en een versterking van de kern onder de vorm van een woonontwikkeling anderzijds. Het voorliggende RUP dient een stedenbouwkundig kader te vormen die een kwalitatieve herontwikkeling van de site mogelijk maakt.

Situering

De kern Kieldrecht bevindt zich in een open agrarisch polderlandschap op de grens met Nederland. Tevens is de kern gelegen in de invloedsfeer van de industriële Waaslandhaven ten oosten en ontsluit deze via de N451 naar de hoofdweg E34 in het zuiden.

De site is volledig binnen het bestaande woonweefsel gelegen, de omgeving bestaat uit voornamelijk vrijstaande woningen. Het plangebied bevindt zich eerder aan de rand van de kern, in de ruimere omgeving zijn nog een aantal kleinere bedrijfsloodsen aanwezig. De site ontsluit via de Kouterstraat, een verzamelweg op lokaal niveau.

Afbakening plangebied

De volledige bedrijfspercelen worden opgenomen in het RUP, inclusief de (voormalige) trage weg die de site naar het zuiden ontsluit en op de Molenstraat uitkomt. De Texamsite zelf en de zuidelijke ontsluitingsweg naar de Molenstraat met een breedte van 3m is in eigendom van de gemeente (opgemeten door een beëdigde landmeter).

De grote tuinen ten zuiden van de site zijn mee opgenomen gezien deze nog binnen woonuitbreidingsgebied gelegen zijn én hier een correctie van het gewestplan wordt doorgevoerd naar woongebied.

Visie

Algemene visie

Enerzijds maken de ligging van de voormalige bedrijfssite in een rustige woonomgeving, de smalle toegang via een dense woonstraat en de beperkte mogelijkheid tot buffering het moeilijk nieuwe bedrijven op deze locatie aan te trekken. Anderzijds heeft het weinig zin om de ruimte behoevende aannemers ruwbouw- tot voltooiingswerken te herlocaliseren naar de Texamsite, omdat ze daar wellicht evenveel hinder zouden veroorzaken als de toenmalige textielfabriek.

De bestaande en toenemende potentie tot tewerkstelling in de Waaslandhaven én de gemeentelijke wens tot verdere ondersteuning van een zich ontwikkelend voorzieningenapparaat in de kern van Kieldrecht, zorgen ervoor dat een wooninvulling hier meer opportuun is. Er is immers een groeiende woningbehoefte gelet op de verkeerscongestie in het havengebied en de positie waarin Kieldrecht zich ten opzichte van het havengebied bevindt. Kieldrecht is bovendien gunstig gelegen ten aanzien van de (Seveso-)milieuimpact van de haven op zijn omgeving, gelet op de westelijke ligging en de overheersende windrichtingen waardoor er nauwelijks overlast is. Het veiligheidsrapport bevestigt dit. Een woonontwikkeling zal enerzijds zorgen voor de noodzakelijke sanering van de site, anderzijds blijven aan wonen verwante functies en gemeenschapsvoorzieningen mogelijk.

De naburige haven met een capaciteit van 46.000 werkplaatsen zorgt voor de mogelijkheid om te wonen nabij de werkomgeving. Door de toenemende mogelijkheden van elektrische fietsen is een duurzaam woon-werkverkeer hier mogelijk. Bovendien biedt een goed uitgerust wegennet de mogelijkheid om op korte termijn bijkomend collectief vervoer te organiseren, al dan niet met elektrische (pendel)bussen. (Zie H3.4, principe 1.)

Deze (brownfield)ontwikkeling in het centrum van de kern Kieldrecht, krijgt een hoofdbestemming wonen. Dit past in de principes van het RSV (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen) en BRV (Beleidsplan Ruimte Vlaanderen) die inbreidingsprojecten en het verhogen van het ruimtelijke rendement in de kernen vooropstellen. In het PRS (Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan) wordt Kieldrecht aangeduid als hoofddorp, waar nieuwe woonontwikkelingen en bijhorende voorzieningen dienen te worden gerealiseerd. Het GRS (Gemeentelijk Ruimtelijk Strcutuurplan) stelt woonontwikkelingen met een diverse typologie voorop, met aandacht voor het openbare domein en de sociale huisvesting. Het GRS stelt bovendien dat Kieldrecht een inhaalbeweging dient te maken inzake woonaanbod (grotendeels gerealiseerd). Het realiseren van een vooruitgeschoven brandweerpost in een deel van het plangebied wordt gezien als een met wonen te verzoenen voorziening die thuishoort in een hoofddorp.

Ontwikkeling van de site

De site biedt de mogelijkheid om het omgevende woongebied verder met ‘wonen’ in te vullen. De woningtypologie uit de omgeving is hierin bepalend: de oostelijk gelegen insteekweg Kouterstraat 201-235 met gesloten bebouwing, de Weverstraat met halfopen en open bebouwing, de zuidelijk gelegen insteekweg Kouterstraat 251-279 met halfopen bebouwing. Aansluitend hiermee kunnen stroken gegroepeerde bebouwing worden gerealiseerd. Aan wonen verwante functies en voorzieningen kunnen worden meegenomen als nevenbestemming.

Het publiek domein ter hoogte van het plangebied wordt verbreed, de verwerving van de gronden is intussen gerealiseerd door de gemeente, waardoor het verblijfskarakter van de plek kan worden benadrukt. Er komt een voetgangersdoorsteek naar de Weverstraat, een verbinding voor autoverkeer is niet gewenst om doorrijdend verkeer te vermijden én een woonerfkarakter te verzekeren. Er wordt voldoende ruimte voorzien voor de inrichting van een kwalitatief en groen openbaar domein, wat een meerwaarde vormt voor de woonomgeving. De voetgangersverbinding naar de Molenstraat is momenteel niet aanwezig maar zal de leefbaarheid van het gebied en de integratie in de omgeving verhogen.

Het voormalig bedrijfsgebouw van 1980 is deels ontwikkeld als brandweerkazerne met een goede ontsluiting richting hoofdwegennet via de Kouterstraat, ook richting Nieuw-Namen gezien de vooruitgeschoven brandweerpost kadert in een grensoverschrijdende hulpverleningsovereenkomst met de gemeente Hulst. De noodzakelijke ruimte beperkt zich tot minder dan een derde (32,6 meter) van het 113,1 meter lange bedrijfsgebouw. De restruimte is ingericht als tijdelijk depot voor de technische dienst ‘wegen en groenbeheer’, normaliter voor de restperiode van de opstalovereenkomst van de zonnepaneleninstallatie (vervalt in 2034), tenzij de opstalovereenkomst zou kunnen ingericht worden op een andere locatie.

Het oudste deel van de loodsen langsheen de insteekweg Kouterstraat 201-235 wordt gesloopt na vergunning om leegstandbelasting te voorkomen én om de ontwikkeling van de 1ste fase van het gevraagde woongebied mogelijk te maken.

Er wordt bij voorkeur een mix aan woningtypologieën gerealiseerd met bijzondere aandacht voor starters, senioren en alleenstaanden. Een aantal ruimtelijke randvoorwaarden inzake kwalitatief wonen zijn doorvertaald naar de stedenbouwkundige voorschriften. Ook de ruime percelen aansluitend bij de Molenstraat worden mee opgenomen in het woongebied en kunnen desgewenst later in het kader van intensivering van het bestaande ruimtebeslag aangewend worden in functie van een ontwikkeling. Het betreft een restzone die ontstaan is na het realiseren van de aanpalende verkavelingen, die in het GRS werd beschouwd als reeds gerealiseerd. Bij de omgevingsaanleg dient voldoende aandacht te zijn voor de waterhuishouding, ook voor de impact ervan op de ruimere omgeving. Ondanks de beperkte infiltratiegevoeligheid wordt er maximaal ingezet op infiltratievoorzieningen en pas in tweede instantie op voldoende buffercapaciteit. Een goede praktijk hierbij is het voorzien van landschappelijk geïntegreerde wadi.

Fasering

Afgaande op de mogelijkheden die in het ontwerpende onderzoek naar voren komen, kan een volgende fasering worden voorgesteld:

• Fase 1: onmiddellijk na publicatie van het RUP in het Belgisch Staatsblad (dit gezien het RUP reeds loopt sinds 2011);
• Fase 2: na verplaatsing van de zonnepanelen op de loods.

Timing afwerking RUP Texamsite

Als timing wordt voorop gesteld :

• openbaar onderzoek van medio maart tot medio mei 2021;
• bundeling van adviezen en advies gecoro aan gemeenteraad begin juni 2021;
• definitieve vaststelling in de gemeenteraadszitting van 29 juni of 31 augustus 2021.

Na de schorsingstermijn van 45 dagen (Minister, Deputatie), volgt de publicatie in het Belgisch Staatsblad, normaal gezien dus voorzien in 2021.

Gelet op het decreet lokaal bestuur;

Gelet op de Gecodificeerde decreten Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, inzonderheid Afdeling 4, Gemeentelijke Ruimtelijke Uitvoeringsplannen, art. 2.2.21 en de erop betrekking hebbende uitvoeringsbesluiten;

Gelet op het Besluit van de Vlaamse Regering van 11 mei 2001 tot aanwijzing van de instellingen en administraties die adviseren over de voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen zoals gewijzigd bij het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013;

Gelet op het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (afk. DABM)van 5 april 1995 en wijzigingen, kortweg het MER-decreet genoemd;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 23 september 1997 houdende de definitieve vaststelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, bekrachtigd bij decreet van 17 december 1997 wat de bindende bepalingen betreft;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 12 december 2003 houdende de definitieve vaststelling van een eerste herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, bekrachtigd bij decreet van 19 maart 2004 wat de bindende bepalingen betreft;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 17 december 2010 houdende de definitieve vaststelling van een tweede herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, bekrachtigd bij decreet van 25 februari 2011 wat de bindende bepalingen betreft;

Gelet op de goedkeuring van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (afgekort: BRV) door de Vlaamse Regering op 20 juli 2018;

Gelet op het definitieve vaststelling van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan door de provincieraad op 10 december 2003, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 18 februari 2004 (BS 10 maart 2004);

Gelet op een eerste partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan met een beleidskader voor windturbines, vastgelegd bij ministerieel besluit van 25 augustus 2009;

Gelet op een tweede partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan met accenten op wonen en bedrijvigheid, vastgelegd bij ministerieel besluit van 18 juli 2012;

Gelet op het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (Deputatie 28 september 2006), inzonderheid de ontwikkelingsperspectieven voor Kieldrecht van het richtinggevend gedeelte;

Gelet op het definitief gewestplan ‘Sint-Niklaas-Lokeren’ (K.B. 7 november 1978) volgens hetwelk de site deels begrepen is in een KMO-gebied, deels in woongebied, deels in woonuitbreidingsgebied;

Gelet op het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 en latere wijzigingen, inzonderheid art. 8, §§1 en 2;

Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (en latere wijzigingen) tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, inzonderheid art. 2 en 4;

Gelet op de bij besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 (en latere wijzigingen) tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets in bijlage 1 opgenomen kaarten;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 2001 (en latere wijzigingen) tot taanwijziging van de instellingen en administraties die adviseren over voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen;

Gelet op het besluit van de Vlaamse regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels m.b.t. de vorm en inhoud van ruimtelijke uitvoeringsplannen;

Gelet op het verslag van de plenaire vergadering van 29 juni 2020;